Dziś Międzynarodowy Dzień Pokoju, a więc kilka słów o… mieszkaniówce i podatkach

Młody mężczyzna wsiada do taksówki.

– Poproszę na ulicę Rayskiego.
– Raj…co? Jakiego? Pyta taksówkarz.
– Rayskiego…w…Warszawie…na Bemowie.
– Aaa…tam przy tej…ale Panie! Tam przecież pola kapusty są!
– Już nie. Ja tam mieszkam. Razem z czterema tysiącami sąsiadów…

Wprawdzie znajomość topografii wśród taksówkarzy jest coraz słabsza, to jednak skokowy rozwój budownictwa mieszkaniowego jest faktem i to nie tylko w Warszawie. Wystarczy przespacerować się zakątkami, które pamiętamy z dzieciństwa jako zielone enklawy miasta. Od połowy lat dziewięćdziesiątych rynek mieszkaniowy ma się dobrze lub bardzo dobrze (choć oczywiście jest podatny na cykle, które jednak zdarzają się wszędzie).

Łyk historii

Powiedzieć, że nie zawsze tak było to nic nie powiedzieć… Kiedyś mieszkanie było towarem deficytowym, trudno dostępnym nawet jeśli dysponowało się odpowiednimi środkami. Bez skomplikowanych interwencji i znajomości, trzeba było czekać – czasem latami. Przyczyny można by mnożyć – straty wojenne, inne priorytety (w szczególności rozwój przemysłu), nieefektywna technologia… Ale patrzmy na rezultaty – mieszkań było mało a branża (oczywiście) nie istniała. Janusz Głowacki tak opisywał te realia: „Raz, próbując wzruszyć władze miasta, napisałem, że mieszkam z matką alkoholiczką i ojcem chorym psychicznie, ale matka się oburzyła, bo nie znosiła alkoholików, i kazała mi zmienić, że ona będzie chora psychicznie, a alkoholikiem ojciec. Ojcu akurat było wszystko jedno. Nawet przyszła komisja. Matka wypadła nieźle, bo zaczęła się awanturować: „to skandal, żeby młody pisarz nie miał własnego mieszkania!”, więc uwierzyli, że to wariatka. Ale ojciec, któremu kupiłem połówkę żytniej, nawet trochę wypił, ale odmówił położenia się na podłodze oraz śpiewu. I nie przyspieszono mojego podania w spółdzielni.”

Nawet tak wysublimowane metody mogły okazać się niewystarczające…

No dobra, ale co z podatkami?

Według niektórych ekonomistów, po transformacji najskuteczniejszym narzędziem stymulującym zarówno inwestorów jak i nabywców mieszkań były ulgi podatkowe dla osób fizycznych. Pewnie były ważne… choć nie można nie docenić wpływu czynników politycznych i makroekonomicznych na ten proces… Natomiast co do samych ulg, to charakterystyczne było to, że na pewnym etapie wymagały one od podatników wzmożonej uwagi. Zasady ich przyznawania i stawka opodatkowania zmieniały się średnio co dwa lata. Dziś te przepisy są już w miarę stabilne.

Trochę gorzej jest od strony inwestorów mieszkaniowych, ponieważ niewiele jest przepisów bezpośrednio regulujących zagadnienia akurat tej branży. A skoro biznes się rozwinął i kwitnie, to mnożą się także wątpliwości. Od lat istnieją mniej lub bardziej nierozwiązane i nieuregulowane kwestie podatkowe w branży mieszkaniowej, takie jak:

  • Moment zaliczania odsetek do kosztów uzyskania przychodów – czy na bieżąco czy dopiero przy uzyskiwaniu przychodów ze sprzedaży mieszkań?
  • Na jakim etapie ukończenia inwestycji można mówić o gruncie zabudowanym? Czy sprzedając grunt z ukończonym fundamentem powinniśmy traktować to jako „zabudowę”? Nie? A z piątym piętrem? Może jednak stan surowy…
  • Jak kwalifikować wydatki marketingowe – koszty pośrednie vs bezpośrednie? Jak je alokować jeśli dotyczą kilku inwestycji o tej samej nazwie? Proporcjonalnie? A jak drugi etap się opóźnia?
  • Nieśmiertelna stawka VAT na „garażach” i nowe zagadnienia związane z VAT przy aparthotelach.

To tylko kilka przykładów kiedy inwestorzy mają problem z klasyfikacją podatkową, a brak przepisów i niejednolita praktyka utrudnia im życie. Jasnym jest, że uregulowanie wszystkich wątpliwości nie jest możliwe, ale próba ujednolicenia praktyki byłaby już bardzo pożądana.

Epilog

Na osłodę, branża mieszkaniowa dostała ostatnio niespodziewany prezent. Ministerstwo Finansów ogłosiło, że polskie REIT-y (Real Estate Investment Trust) będą jak na razie (jak już kiedyś powstaną przepisy) dostępne tylko dla branży mieszkaniowej. Dla całego rynku nieruchomości to zła wiadomość, ale dla mieszkaniówki wyzwanie i duża (absolutnie nieoczekiwana) szansa. Stało się to dwa dni przed obchodami Międzynarodowego Dnia Pokoju. Może więc z tej okazji…

Add a Comment

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *